Gebäudelegalisierung
Seit Mai 2026 gilt in Kroatien ein neues Legalisierungsgesetz: Anträge können dauerhaft, ohne Frist und ausschließlich online über das System eDozvola gestellt werden. Voraussetzung ist, dass das Gebäude am 21. Juni 2011 bereits bestand. Bei uns erhalten Sie alles aus einer Hand — von der kostenlosen Prüfung bis zum Bescheid und zur Eintragung. Eigentümer aus Deutschland und Österreich betreuen wir regelmäßig.
Was das neue Gesetz 2026 bringt
Die Änderungen des Gesetzes über den Umgang mit illegal errichteten Gebäuden wurden im Amtsblatt 48/2026 veröffentlicht und sind seit dem 16. Mai 2026 in Kraft. Vier Änderungen sind entscheidend:
- Keine Antragsfrist mehr — der Legalisierungsantrag kann jederzeit gestellt werden; die frühere Frist, die bereits 2018 ablief, wurde abgeschafft.
- Digitales Verfahren — Anträge laufen ausschließlich über das System eDozvola, die geodätische Aufnahme wird im vorgeschriebenen digitalen (GML-)Format erstellt.
- Der Wasserbeitrag wurde abgeschafft — die Gesamtkosten sind niedriger als in früheren Runden.
- Eine zweite Chance für Abgelehnte — wer früher wegen unvollständiger Unterlagen oder nicht bezahlter Gebühr abgelehnt wurde, kann erneut beantragen.
Was legalisiert werden kann — und was nicht
Legalisiert werden können Gebäude und Umbauten, die ohne Genehmigung oder abweichend davon errichtet wurden — Häuser, An- und Aufbauten, Garagen, Wirtschafts- und Nebengebäude — sofern sie auf dem digitalen Orthofoto der Staatlichen Geodätischen Verwaltung vom 21. Juni 2011 sichtbar oder bis zu diesem Datum im Kataster erfasst sind. Nicht legalisiert werden können:
- Gebäude, die nach dem 21. Juni 2011 errichtet wurden,
- Gebäude in geplanten oder Untersuchungskorridoren der Verkehrs-, Energie- und Versorgungsinfrastruktur,
- Gebäude auf maritimem Staatsgut sowie auf staatlichem Wald- und Wasserland,
- Gebäude in Naturparks, auf archäologischen Fundstätten, Kulturgütern und UNESCO-geschützten Gebieten.
Vier Gebäudekategorien und Unterlagen
Der Umfang der Unterlagen hängt von Größe und Art des Gebäudes ab. Die geodätische Bestandsaufnahme — die wir erstellen — ist für alles außer den einfachsten Nebengebäuden erforderlich:
| Kategorie | Kriterium | Erforderliche Unterlagen |
|---|---|---|
| Anspruchsvolles Gebäude | über 400 m² (landwirtschaftliche über 1.000 m², öffentliche Gebäude) | geodätische Aufnahme + Architektenaufnahme + Statikererklärung zur Standsicherheit |
| Weniger anspruchsvolles Gebäude | bis 400 m² | geodätische Aufnahme + Bestandsaufnahme |
| Einfaches Gebäude | bis 100 m² | geodätische Aufnahme + Flächen- und Berechnungsnachweis |
| Nebengebäude | ein Geschoss, bis 50 m², dem Hauptgebäude dienend | Antrag mit Kopie des Katasterplans |
Das Verfahren Schritt für Schritt
- 1Kostenlose Prüfung — wir stellen fest, ob das Gebäude auf dem Orthofoto von 2011 sichtbar ist, was bereits eingetragen ist und zu welcher Kategorie es gehört.
- 2Geodätische Bestandsaufnahme — wir erstellen sie im Gelände, im vorgeschriebenen digitalen (GML-)Format.
- 3Übrige Unterlagen — Architektenaufnahme und Statikererklärung organisieren wir bei Bedarf mit lizenzierten Partnern.
- 4Einreichung über eDozvola — wir reichen den vollständigen Antrag elektronisch ein und verfolgen das Verfahren für Sie.
- 5Gebühr und Bescheid — auf Aufforderung des Amts wird die Erhaltungsgebühr gezahlt (Raten möglich), danach ergeht der Legalisierungsbescheid.
- 6Kommunalbeitrag — wird nach dem Bescheid gemäß den Vorschriften Ihrer Gemeinde berechnet.
- 7Eintragung in Kataster und Grundbuch — wir tragen das legalisierte Gebäude in beide Register ein. Erst dann ist die Immobilie vollständig in Ordnung.
Was die Legalisierung kostet
Die Kosten bestehen aus drei Teilen: Erstellung der Unterlagen (je nach Größe und Kategorie), Erhaltungsgebühr (abhängig von Größe, Lage und Nutzung, zahlbar vor dem Bescheid, Ratenzahlung möglich) und Kommunalbeitrag nach lokalen Vorschriften. Der Wasserbeitrag wurde mit dem neuen Gesetz abgeschafft. Nach einer kostenlosen Begutachtung erhalten Sie ein klares Festpreisangebot für unseren Teil der Arbeit.
Häufige Fragen
Welche Gebäude können nach dem neuen Gesetz legalisiert werden?
Gebäude und Gebäudeteile, die bis zum 21. Juni 2011 ohne Genehmigung oder abweichend davon errichtet wurden — Häuser, Anbauten, Garagen, Wirtschafts- und Nebengebäude. Entscheidend ist die Sichtbarkeit auf dem Orthofoto von 2011, die wir kostenlos prüfen.
Bis wann kann ich den Antrag stellen?
Das neue Gesetz hat die Frist abgeschafft — der Antrag kann jederzeit gestellt werden. Warten lohnt sich dennoch selten: Verkauf, Kredit oder Erbschaft warten nicht, und die Ämter werden mit der Zeit immer stärker ausgelastet.
Mein Gebäude ist auf dem Bild von 2011 nicht klar sichtbar — was nun?
Das Orthofoto ist nicht der einzige Nachweis: Auch ein Gebäude, das bis zum 21. Juni 2011 im Katasterplan oder einer anderen amtlichen Kartengrundlage erfasst war, erfüllt die Bedingung. Wir prüfen jeden Fall einzeln — bevor wir etwas berechnen.
Mein Antrag wurde in der letzten Runde abgelehnt — kann ich erneut beantragen?
Ja, wenn er aus formalen Gründen abgelehnt oder verworfen wurde — unvollständige Unterlagen oder nicht bezahlte Gebühr. Das neue Gesetz erlaubt die erneute Einreichung solcher Anträge ausdrücklich.
Wie viel kostet die Legalisierung?
Die Summe aus drei Posten: Unterlagen, Erhaltungsgebühr und Kommunalbeitrag — der Wasserbeitrag wurde abgeschafft. Unseren Teil der Arbeit bieten wir zum Festpreis an, den Sie nach einer kostenlosen Begutachtung erhalten.
Wie lange dauert das Verfahren?
Vermessung und Unterlagen sind in der Regel in zwei bis drei Wochen fertig. Die Dauer des Verwaltungsverfahrens hängt von der Auslastung des zuständigen Amts ab — genau deshalb zählt ein vollständiger, korrekter Antrag, früh eingereicht.
Das Haus ist legalisiert, aber nicht eingetragen — was nun?
Der Legalisierungsbescheid ist nur die halbe Arbeit: Das Gebäude muss noch in Kataster und Grundbuch eingetragen werden. Diesen Schritt erledigen wir mit einer Katastervermessung — melden Sie sich und wir schließen die Eintragung ab.
Benötigen Sie diese Leistung?
Senden Sie eine Anfrage mit den Grunddaten zu Ihrem Grundstück oder Projekt — das Angebot ist kostenlos und wir reagieren schnell.